Son 1 yılda, emlak piyasası görülmemiş bir tabloya sahne oldu. Kiralar astronomik halde artış sürecine girerken, İstanbul’da kiralık ve satılık konutlar için adeta uzun kuyruklar oluştu. Konut sahipleri 3-4 bin TL’lik kiraları, birden teğe 10 binli sayılara çıkardı. Yakın vakte kadar 1 milyona alıcı bulamayan konutların fiyatı, 3-4 milyonlara çıktı. İstanbul Emlakçılar Odası Lideri konut piyasasındaki bu hareketli sürecin sonlarına yaklaşıldığını düşünüyor.
Akşam Gazetesi’nden Şenay Büyükköşdere’ye konuşan İstanbul Emlakçılar Odası Lideri Nizameddin Aşa, talebin azalması, kira ödemelerinde sıkıntıların başlamasıyla fiyatlardaki üst istikametli ivmenin aksine dönmeye başladığını belirterek, “Kiralarda düşüş eğilimi başladı. Tez ediyorum. 2023’te 10 bin TL’lik konutlar 6-7 bine düşecek” dedi.
“Emlak piyasası 1 yıldır büyük değişimlere sahne oldu. Şu an durum nasıl, badire sürüyor mu?
Sıkıntılar sürüyor. Geçen sene tam bu aylarda başlayan ve artarak devam eden bir süreç kelam konusu. Fiyatlar hiç kimsenin aklına hayaline gelmeyecek halde yükseldi. Geçen sene kirası 2-3 bin TL olan bir mesken, şu anda 8-10 bin TL düzeyine, hatta tahminen onun da üzerine çıktı. İşin farklı yanı, konut de yok. Adam cebine 10 bin lira koyuyor. Tekrar de mesken bulamıyor. Lakin son devirde biz biraz talebin düştüğünü gözlemledik. Geçen yıl millet bir telaşa kapılmıştı. Güya o durum biraz hafifledi. Hatta çok küçük de olsa, fiyatlarda bir düşüş eğiliminin başladığını görüyoruz. Zira talep azaldı. Bu bir işaret bence.
Fiyatların düşeceğinin işareti mi sizce?
Bugün vatandaş kaç para maaş alıyor ki? Kiracı dediğin adam ya memur ya emekçi ya çalışan ya küçük esnaf. Bu insanların 10 bin TL kira ödeyebilmesi için ayda en az 25-30 bin TL kazanıyor olması lazım. Bu kiraları kaç kişi ödeyebilir. Hasebiyle beşerler artık mevcut konutundan çıkmamak için elinden geleni yapıyor. Hatta 2-3 binlik kirayı, 5-6 bine çıkanlar bile mal sahibinin talebine ‘tamam’ diyor. Zira arasa, onu bile bulamayacak. Şu an için kiralar yüzde şu kadar düştü demek mümkün değil fakat nokta düzeyinde de olsa bu bir başlangıç. Bu da geriye gidiş başlamış demektir.
Kira ödeyememe sorunu var mı pekala?
İnsanlar mecbur kaldıkları için o konutları tuttular, birkaç ay da nizamlı ödeme yaptılar lakin artık ödeyememe problemleri başladı. Ben bunu geçen yıldan söylemiştim; “Bunlar ödenebilecek meblağlar değil, ayda 15-20 bin TL ödeyecek adam esasen gidip konut alıyor, niçin kirada kalsın. Bu iş bu türlü devam etmez. Yakında icralar, arbedeler başlayacak” demiştim. Maalesef o periyot geldi. Vaktinde mesken sahiplerine aklıselim daveti yaptık, ‘3-5 ay sonra bu kiralar ödenemediğinde yeniden düşünceyi sen çekeceksin’ dedik. Yüzde 100 artırım yapmaya razı adama, ‘İlle 10 bin yapacaksın’ dediler. Bu türlü bir açgözlülük ve fırsatçılık olmaz. Başka tarafta hayatı boyunca çalışmış ve bir konut almış, yalnızca onan kirasıyla geçinen beşerler da var. Natürel onları ayırmak, kollamak lazım. Mesela bu insanlardan vergi alınmayabilir.
Kiraya yüzde 25 artış limiti getirildi. Bu uygulanıyor mu?
Maalesef uygulanmıyor. Bir biçimde yeniden yüzde 50-60 hatta yüzde 100’lük artırımlar yapıldığını görüyoruz. Natürel hiç kimse yüzde 25 yapmıyor demek de yanlış olur lakin kapıya dayanıp, saldıranları bile duyuyoruz. Bu artık ekonomik bir olay olmaktan çıktı, toplumsal bir olay haline geldi. Tedbir alınması gerekiyor.
Nasıl tedbirler alınabilir?
Şu anda mevcut konutlar yetmiyor. İktisatta ‘kıtlık faktörü’ diye bir şey vardır. Arz azsa otomatikman fiyat yükselir. İvedilikle arzın çoğaltılması gerekiyor. Bunun için de bir inşaat atağı başlatıp, toplumsal konut üretimi yapılmalı. Dünya bu sorunu toplumsal konut banliyö sınırlarıyla çözmüş. İlla herkes kentin göbeğinde yaşayacak diye bir şey yok. Sayın Cumhurbaşkanı’nın açıkladığı 3’üncü pakette aslında bir inşaat atağı var. Bir de bilakis göç, bu bahiste tahlil olabilir.
Kiralık piyasasında, görülen düşüş eğilimi satılıkta da var mı?
Fiyatlar düşmedi ancak talepte azalma var. Talebin azalması da vakitle fiyatı gevşeyeceği manasına geliyor. Adam satamayınca mecburen fiyat düşürecek. Mesken bulamama durumu hâlâ devam ediyor lakin aslında bu konut bulamamaktan değil, aradığın fiyata mesken bulamamaktan kaynaklanıyor. Beşerler bu fiyatarı gerçekçi bulmuyor ve bu talep düşüşü vakit içinde kendini fiyat düşüşü olarak gösterecektir. 2023 sonuna gerçek fiyatlar gevşer.
AYNI SÜRECİ 2016 -2018’DE YAŞADIK
İnsanların başında ‘kiralar bir noktaya geldi, artık düşmez’ algısı var. Mesela 10 bin TL’ye çıkan bir kira sayısı bir daha asla geriye gelmez mi, 9 bine inmez mi?
Kim diyor 10 binlik mesken, 9’a düşmez. Nasıl düşmez, doğal ki düşer. 3 binden 10 bin TL’ye çıkan bir kira, bir daha tekrar 3 bin TL’ye inmez fakat o mesken 6-7 bin TL’ye iner. Biz bunu 2016 – 2018 ortasında da yaşadık aslında. O periyot kiralar da yüzde 50 düştü, satılıklar da. Bakın şu anda 5-6 milyon istenen konutlar 2-3 sene önce 800-900 bine alıcı bulamıyorlardı.
İddia ediyorum ki bu sene sonunda satılıklarda da kiralıklarda da düşüş başlayacak. 2023’te 10 bin TL’lik meskenlerin 6-7 bine, en makûs 8 bine düştüğünü göreceğiz. Bu çok kolay bir hesap, Türkiye’de kiracı profiline baktığınızda kimse 30-40 bin kazanmıyor.
1 UNSURLUK MADDEYLE OFİSLER KONUT OLABİLİR
Hâlâ mesken bulamayanlar var, piyasayı rahatlatacak daha süratli bir strateji bulunamaz mı?
Hemen hayata geçebilecek ve çok süratli sonuç verecek bir model var. Şu anda İstanbul’da boş durumda olan yüzbinlerce ofis bulunuyor. Bu ofislerin, meskene dönüşmesi piyasayı rahatlatır. Bunun önünde kimi bürokratik pürüzler var. Belediyelerin ruhsat verebilmesi için ufak bir mevzuat değişikliği gerekiyor.
YABANCI ‘EMSAL’ OLDU PİYASA YÜKSELDİ
Kiralardaki artışın kıymetli bir sebebinin de yabancı talebi olduğu söyleniyor. Yabancı talebi piyasaya tesir edecek kadar yüksek mi sizce?
Yabancı talebi adet ve yüzde olarak değil lakin emsal olarak yükseltti piyasayı. Bilhassa Araplar geldiği vakit 2 aile, 3 aile olarak geldiler ve 3 bin liralık konuta 7-8 bin TL teklif ettiler. Mal sahibi de kabul etti. Ve bu sayı sonra bir formda emsal kabul edildi. Yoksa yüzdesel olarak yabancıların tuttuğu konutlar, büyük bir yekün tutmuyor. Pekala yabancı talebi tıpkı süratiyle devam ediyor mu?
Biraz azaldığını gözlemliyoruz. Şu anda birinci sırada Araplar var. İkinci sırada İranlılar geliyor. Rus ve Ukraynalılar da paraya falan bakmadan ödüyorlar.”
