Salgın ile birlikte tüketicilerin kapalı ortamlara uzaklıklı duruşu, alışveriş caddelerine olan talebi artırdı. Başta Bağdat Caddesi olmak üzere markaların da tüketicinin akabinde açık alanlara yönelmesi, AVM’ doluluk oranlarında düşmesine caddelerde artmasına yol açtı. O denli ki salgın öncesinde yüzde 80 doluluk oranına sahip birçok caddede bu oran yüzde 100’e ulaştı. AVM’lerde ise kelam konusu oran ortalamada yüzde 95’ten yüzde 85’lere geriledi. Yüksek talebe karşılık sonlu arz, caddelerde kiraların süratle yükselmesine yol açtı. Birçok mülk sahibi bu durumu fırsata çevirerek konutta olduğu üzere işyeri kirasında da fahiş fiyat artışlarına gitti. Bölümden aldığımız bilgiye nazaran kiralarda artış oranı yüzde 300’leri aştı. Gelişme markalar ile mülk sahibini karşı karşıya getirdi. Birçok marka süreci mahkemeye taşıdı. Öte yandan yüksek kira getirisi, yeniden birçok caddede konutların da mağazaya dönüştürülmesine yol açtı. Bu kapsamda bilhassa Bağdat Caddesi’nde dönüşen çok sayıda konutun bulunduğu belirtildi.
CADDELER YÜKSELİŞTE
Dünya Gazetesi’nden Yener Karadeniz’in haberine nazaran, gayrimenkul danışmanlık şirketlerinden Cushman&Wakefield’ın İstanbul Alışveriş Caddeleri Raporu da kelam konusu gelişmeyi destekliyor. Şirketin Avrupa Yakası’ndaki İstiklal Caddesi ve Nişantaşı, Anadolu Yakası’nda ise Bağdat Caddesi’ni incelediği rapora nazaran 2020 yılında incelenen tüm caddeler toplamında boş olan 86 mağazanın 55’i geçen yıl kiralandı. Toplam kiralama hacmi hem süreç sayısı hem de metrekare bazında artış gösterdi. Üç ana cadde toplamında kiralama süreçleri sırasıyla; 2018 yılında 139, 2019 yılında 112, 2020 yılında 128 ve 2021 yılında 137 olarak gerçekleşti. 2020 yılında gerçekleşen yeni kiralama süreçlerinin yüzde 27’si yeme-içme dalına aitken, 2021 yılında bu oran yüzde 30’a çıktı. Giysi ve ayakkabı kategorisi ise bir evvelki yıla kıyasla yüzde 36’dan yüzde 28’e düştü. Yüksek talep kira tartışmalarını da beraberinde getirdi.
BAĞDAT’TA DOLULUK ORANI YÜZDE 98
Salgın öncesinde Bağdat Caddesi’ndeki doluluk oranlarını yükseltmek maksadı ile kurulan ve o devir derneğin başkanlığını yürüten Av. Ali Güvenç Kiraz, salgın öncesinde kelam konusu caddede önemli boşluklar olduğunu hatırlattı. Pandeminin kapalı alanları olumsuz etkilemesi üzere nedenlerle caddelerin süratle tanınan olmaya başladığını lisana getiren Kiraz, “Bağdat Caddesi’nde şu an ana hatta doluluk oranı yüzde 98 düzeyinde. Hatta Bağdat Caddesi’nde daha evvel konut olarak organize edilen Noter Sokak üzere yan sokakları önemli formda kafe-bistro yüklü işyerine dönüştürülmüş durumda. Salgın öncesinde makul günlerde insan kalabalığı artık haftanın her gününe her saatine yayılmış durumda” diye konuştu.
ZİYARET SAYILARI ARTIYOR
Cushman&Wakefield’ın raporuna nazaran, 2020’de 63 bin olan hafta içi günlük ziyaretçi sayısı 71 bine hafta sonu ise 73 bin olan sayı da 160 bine ulaşmış durumda. Bölgede arz ise metrekare olarak 83 bin metrekareden 95 bin metrekareye çıkmış. Kiraz, fahiş kira artışları konusunda ise şu sözleri kullandı: “Kiralamaların TL’ye döndüğü periyotta çok önemli formda düştü. 2018’de 105 bin TL olan aylık kira 75 bin TL’ye düştü. Fakat şu an TÜFE çok yüksek. Bu nedenle önemli artış var. Sorun yüzde 25 düzenlemesinin işyeri kiralarını kapsamaması. Aslında asıl mağduriyet orda var. Çünkü işletmelerin işçilikten faturaya kadar birçok sarfiyatı yüksek oranda arttı lakin eserlere birebir oranda artırım yapılamadı. Bağdat caddesinde bir işyerinin en düşük kirası aylık 50 bin TL. Bu kira bu ay 70 bin TL oldu” halinde konuştu.
ARTIŞ ORANI YÜZDE 300’E ULAŞTI
Ancak yeniden bölgede mağazası bulunan birçok iş insanından aldığımız bilgiye nazaran birçok mal sahibi yüzde 300’ü aşan oranlarda artırım yapmak istiyor. Kiraz, bu biçim tartışmaların son periyotta çokça yaşandığına dikkat çekerek şöyle konuştu: “Bu durumu fırsatçılığa dönüştüren mal sahipleri var. Bunun karşılanması mümkün değil ancak mahkemeye intikal eden durumlarda hakim bölgedeki rayiç bedelleri dikkate alarak bir artış yapacaktır. Lakin bu asla yüzde 300’ü bulmaz. Bu önemli bir fırsatçılıktır. Birtakım mal sahipleri bunu bilhassa yapıyorlar ve bunun karşılığında da hakim 10 yılı geçen mukavelelerde yüzde 20, aşmayanlarda ise yüzde 10 hakkaniyet indirimini zati baştan uyguluyor.”
MAĞAZA KİRALARINDA FAHİŞ FİYAT ARTIŞI ENFLASYONU DA TETİKLİYOR
Tescilli Marklar Derneği Lideri İzzet Stamati de fahiş kira artışından mustarip olan iş insanlarından biri. AVM’de kira konusunun bir biçimde halledildiğini lakin caddelerde bunun mümkün olmadığını anlatan Stamati, şöyle konuştu: “Hem küçük hem de markaları etkileyen bir kadro kira artışları talep ediliyor. Mukavele bittiğinde yüzde 200-300’lük artış istiyorlar. Bunun önüne geçilmesi gerekiyor. Biz de mağdur oluyoruz lakin bilhassa küçük esnaf için çok zahmetli bir husus bu.” Yeniden geçen hafta konutlar için getirilen yüzde 25’lik hududun işyerleri için de uygulanması tarafında açıklama yapan Birleşmiş Markalar Derneği Lideri Sinan Öncel de, “Konut kiralarındaki fahiş artışlar caddelere de yansıdı. Gerçek üstü kabul edilmesi kolay olmayan kira sayıları söylem edilmeye başlandı. Burada birincisi tek bir mağaza ile hayatını idame ettiren Ayşe Teyzeyi farklı tutmak lazım. İkincisi bu yalnızca markaların sorunu değil. Küçük esnaftan zincir mağazaya kadar perakendenin tüm alanını etkileyen bir artış. Bu fiyat artışları, kesinlikle eser fiyatlarına yansıtılıyor bu da enflasyonu artırıyor. Bu mevzuda mülk sahibi ile kiracı ortasında çatışma yaratmayacak bir formül bulunması lazım ki o da konut kiraları için getirilen yüzde 25’lik üst hududun işyerleri için de uygulanması” diye konuştu.
